Die Abschreibung von Immobilien ist ein wichtiger steuerlicher Hebel für Unternehmer und Investoren. Grundsätzlich werden Gebäude über einen langen Zeitraum mit festen Abschreibungssätzen steuerlich berücksichtigt.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden – und damit eine höhere jährliche Abschreibung. Ein aktuelles Urteil zeigt jedoch, dass die Hürden hierfür hoch sind.
Grundsatz der Gebäudeabschreibung
Gebäude werden steuerlich in der Regel über viele Jahre abgeschrieben, mit festen Prozentsätzen pro Jahr.
Eine schnellere Abschreibung ist möglich, wenn nachgewiesen wird, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als gesetzlich vorgesehen.
Hierfür ist in der Praxis regelmäßig ein Gutachten erforderlich.
Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer
Ein Gutachten kann eine kürzere Nutzungsdauer begründen, etwa wenn:
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bauliche Mängel vorliegen
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eine wirtschaftliche Nutzung nur noch eingeschränkt möglich ist
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eine künftige Nutzungsänderung geplant ist
In der Praxis wird dabei häufig argumentiert, dass ein Gebäude in absehbarer Zeit abgerissen und neu errichtet werden soll.
Aktuelle Rechtsprechung: Sanierung statt Abriss
Ein Urteil des Finanzgerichts München zeigt die Grenzen solcher Argumentationen:
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Ein Steuerpflichtiger begründete die verkürzte Nutzungsdauer mit einem geplanten Abriss und Neubau
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Das Gericht ließ ein eigenes Gutachten erstellen
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Ergebnis: Eine Sanierung wäre wirtschaftlich vertretbar gewesen
Folge:
Eine verkürzte Nutzungsdauer wurde nicht anerkannt, da kein zwingender Grund für einen Abriss vorlag.
Entscheidendes Kriterium: Wirtschaftliche Vertretbarkeit
Die Rechtsprechung macht deutlich:
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Eine verkürzte Nutzungsdauer wird nicht anerkannt, wenn
eine Sanierung wirtschaftlich möglich und zumutbar ist
Damit reicht die bloße Planung eines Abrisses nicht aus. Entscheidend ist, ob dieser tatsächlich die wirtschaftlich sinnvollste Option darstellt.
Bedeutung von Gutachten
Gutachten spielen eine zentrale Rolle, unterliegen aber einer kritischen Prüfung:
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Finanzverwaltung und Gerichte können Zweitgutachten einholen
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Einseitig oder konstruiert wirkende Gutachten haben geringe Erfolgsaussichten
Das bedeutet:
Die Qualität und Nachvollziehbarkeit der Begründung sind entscheidend für die steuerliche Anerkennung.
Handlungsempfehlung für Unternehmer
Vor Beauftragung eines Gutachtens sollte geprüft werden:
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ob eine tatsächliche wirtschaftliche Verkürzung der Nutzungsdauer vorliegt
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ob Sanierungsmaßnahmen eine realistische Alternative darstellen
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ob die Argumentation objektiv und belastbar ist
Eine vorschnelle Beauftragung kann zu unnötigen Kosten führen, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
Fazit
Die Möglichkeit einer verkürzten Gebäudeabschreibung bietet steuerliche Vorteile, ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden.
Das aktuelle Urteil zeigt: Nur wirtschaftlich zwingende Gründe rechtfertigen eine kürzere Nutzungsdauer. Gutachten müssen nachvollziehbar und belastbar sein, um vor Finanzverwaltung und Gerichten Bestand zu haben.
Alle Inhalte erfolgen nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr und ohne Übernahme einer Haftung.
Herzlichst,
Janine Haberland