Viele Unternehmer nutzen Räume im privaten Eigenheim betrieblich – etwa als Büro, Lagerfläche oder Arbeitsraum. Steuerlich kann das jedoch weitreichende Folgen haben: Unter bestimmten Voraussetzungen stuft das Finanzamt solche Räume als Betriebsvermögen ein.
Seit dem 1. Januar 2026 gilt jedoch eine neue Regelung, die dieses Risiko in vielen Fällen entschärfen kann.
Wann betriebliche Räume zum Betriebsvermögen werden
Wird ein Raum im privaten Eigenheim:
- ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblich genutzt,
kann dieser nach bisheriger steuerlicher Auffassung als notwendiges Betriebsvermögen gelten.
Betroffen sein können beispielsweise:
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Arbeitszimmer
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Lagerräume
-
Werkstatt- oder Archivflächen
Steuerliche Folgen von Betriebsvermögen
Die Einordnung als Betriebsvermögen kann langfristig erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Besonders relevant:
-
beim Verkauf der Immobilie
-
bei Aufgabe des Unternehmens
In diesen Fällen kann der Wertzuwachs des betrieblich genutzten Raums steuerpflichtig werden.
Unterschied zwischen Eigentum und Mietobjekt
Das Risiko eines sogenannten „ungewollten Betriebsvermögens“ betrifft ausschließlich:
- betrieblich genutzte Räume im privaten Eigentum
Nicht betroffen sind:
- Räume in einer gemieteten Wohnung oder Immobilie
Neues Wahlrecht seit 2026
Mit Wirkung zum 1. Januar 2026 wurde § 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung neu geregelt.
Danach besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Wahlrecht:
Unternehmer können betrieblich genutzte Räume im Eigenheim weiterhin dem Privatvermögen zuordnen, wenn:
-
die Fläche nicht mehr als 30 Quadratmeter beträgt oder
-
der Wert des Raums 40.000 Euro nicht übersteigt
Damit wird verhindert, dass kleinere betriebliche Räume automatisch als Betriebsvermögen gelten.
Einschränkungen beim Betriebsausgabenabzug
Die Neuregelung bringt jedoch auch Einschränkungen mit sich.
Wird der Raum trotz betrieblicher Nutzung dem Privatvermögen zugeordnet:
Weiterhin abziehbar:
- betriebsbezogene Kosten wie
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Strom
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Wasser
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Heizung
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Nicht mehr abziehbar:
- grundstücksbezogene Aufwendungen wie
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Gebäudeabschreibung
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Bedeutung für Unternehmer
Die neue Regelung schafft mehr Flexibilität und kann helfen, spätere steuerliche Belastungen zu vermeiden.
Gleichzeitig sollte sorgfältig geprüft werden:
-
welche steuerlichen Vorteile kurzfristig genutzt werden können
-
welche langfristigen Auswirkungen eine Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen hat
Fazit
Das neue Wahlrecht seit 2026 reduziert das Risiko eines ungewollten Betriebsvermögens bei betrieblich genutzten Räumen im Eigenheim.
Unternehmer sollten jedoch die Auswirkungen auf den Betriebsausgabenabzug und mögliche spätere Steuerfolgen sorgfältig abwägen, bevor eine Zuordnung getroffen wird.
Quelle: Deutsche Handwerkszeitung, 2026
Herzlichst,
Janine Haberland